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建信住房:贯彻新发展理念打造保障性租赁住房的“安居样本”
2021-01-27 10:34:27来源:中国建设报    作者:贺睿 竹阳 范道远

1月19日,建信住房服务有限责任公司(以下简称“建信住房”)福建分公司在福州正式挂牌开业,这是建信住房在全国范围内成立的第24家省级机构。建信住房表示,公司将进一步发挥自身优势,延伸住房租赁服务链条,为城市新市民、青年人才提供多方位、多层次、更便捷的安居方案。

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福州是建信住房业务拓展区域之一,为支持政策性租赁住房发展,在住房和城乡建设部推动下,中国建设银行积极对接试点城市人民政府,分别于2020年5月9日、6月12日与11个试点城市签订了发展政策性租赁住房战略合作协议,承诺总授信额达3000亿元,并协助筹集政策性租赁住房房源。作为中国建设银行旗下专注于住房租赁业务的公司,建信住房在发挥优势、助力住有所居方面不遗余力。

党的十九届五中全会明确提出,有效增加保障性住房供给,完善土地出让收入分配机制,探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给。这为住房保障工作指明了方向。高质量的保障性住房供给必须要打造建设、运营、管理全流程闭环,真正让住房保障助力住有所居,这对运营企业提出了更高要求。对此,建信住房进行了积极探索。

先行先试——

打造政策性租赁住房项目

保障性租赁住房建设是住房保障体系的重要内容。2020年年底召开的中央经济工作会议指出,要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。

在浙江省杭州市富阳东洲产业园,建信住房积极盘活闲置厂房,打造了CCB建融家园·普坤社区(以下简称“普坤社区”),该项目引入专业化运营机构,以市场价70%的优惠租金为园区内企业员工提供了政策性租赁住房。

作为全国首批政策性租赁住房签约城市,杭州因普坤社区的成功示范推开了破解居住难题的一扇窗。近年来,杭州市富阳区在产业转型升级过程中,由于面临城市规划和资金不足等方面的问题,园区内的职工宿舍筹建困难,大部分企业职工只能选择租住周边村民房屋,住宿条件差、通勤效率低。“电商物流”是当地大力发展的新兴行业,京东、大华等企业带着物流基地“嫁”到东洲产业园,但园区内职工住宿问题给企业发展、招工和管理都造成了很大的困扰,成为园区企业扩大发展的掣肘。

这是许多地方产业转型升级都会面临的难题,也是城市转向高质量发展必须解决的问题。2019年年底,住房和城乡建设部部署在沈阳、南京、苏州、杭州、合肥、福州、济南、青岛、郑州、长沙、广州、深圳、重庆13个城市开展完善住房保障体系试点工作,重点是大力发展政策性租赁住房。建信住房抓住政策机遇,率先打造了政策性租赁住房项目,其发展模式起到了良好的示范作用。

普坤社区原本位于东洲产业园的普坤大厦,原属杭州烟霞制鞋厂,已闲置3年。在对项目进行可行性分析后,建信住房认为其非常适合改造为长租公寓,当地政府对该项目给予了政策上的支持,并签署战略合作协议,共同推动项目落地。住房和城乡建设部门协调发改、规划、国土、消防、安监等相关部门,通过联合审批、联合验收的方式,顺利推动项目落地,于2020年8月17日正式开业。

据介绍,在合作过程中,建信住房购入普坤大厦16年租赁权,充分发挥其牵头组建的“住房租赁产业联盟”优势,有效降本增效,投资5400万元。针对园区职工的特点,改造了932套住房,设计了单人间、四人间、套房等多种户型,家具家电等配备齐全,实现拎包入住,并配备了健身房、厨房、电子阅览室等共享空间。该项目与蓝领公寓运营商安歆公寓合作,以“未来级生活环境、校园级住宿安防、医院级卫生保障、酒店级服务水平”四级服务标准,让租客住得安心舒心。

在运营过程中,普坤社区坚持精准定位和“以销定产”,实行B端招租,为周边2000多名蓝领工人解决了住房问题。通过深入调研周边企业员工租住需求,建信住房提前与有需求的企业签订合同,并帮助相关企业员工申报政策性租赁住房,双方共同服务企业职工,有效保证了出租率。

据介绍,目前建信住房已在6个城市推进政策性租赁住房项目13个,除了普坤社区,广州的穗和家园、梦享社区已向社会提供近千套房源。这些项目在资产类型上包括了国有企事业单位闲置资产及土地、村集体闲置资产、社会闲置资产,随着这些项目陆续落地,将为试点工作带来多种资产类型发展政策性租赁住房的实践经验。

“系统+运营+金融”——

实现地域公租房运营管理全覆盖

在住房保障体系中,公租房对实现住有所居发挥了积极作用,但公租房运营管理的痛点也由来已久。

在安徽省宣城市,6615套公租房分散在17个不同小区,小区间最远距离超过15公里,房源最少的小区仅有50套,管理难度较大。如何让居民住得进还能住得好?建信住房给出了“系统+运营+金融”的一体化解决方案。

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2019年9月,建信住房中标宣城市区公租房运营管理项目。在提升信息化管理水平方面,其通过深入分析公租房运营管理的痛点难点,研发了公租房运营系统,并与住房和城乡建设部全国公租房信息系统对接,实现了公租房申请受理、审核审批、配租公示、合同签订、租金缴纳、补贴发放、档案管理的全生命周期线上管理,形成了“线上全流程、线下一站式、网点全覆盖”的信息化运营管理体系,公租房运营管理科学化、规范化、信息化水平大幅提升。此外,该系统将全国公租房信息系统管理延伸至项目运营,通过专业化运营服务及时遏制违规现象,通过资源联动为政府、租户、社区商户提供定制化金融服务,有效解决了多方困难。

在打造专业化运营管理队伍方面,建信住房在该项目打造了一支由20人组成的专业运营团队,根据地理分布和保障家庭数量,将17个小区分为3个片区进行网格化管理,确保所有保障家庭均有固定的管理人员就近服务。运营团队入驻后,通过查档案、电话联系及上门核实等多种方式,完成了6615套房源及家庭信息的核查工作,并全部录入系统。同时,还将所有公租房档案进行归类整理,实现“一户一档”“一房一档”,且人房匹配。

在规范化管理方面,运营团队在前期摸底的基础上,针对少数欠缴、转租、空置等问题,对相关人员进行了画像梳理、分类处理。对一般欠租人员,坚持“三次电话、一次上门”的方式进行持续催缴,并详细记录催收情况,做好实时跟进;对确实生活困难的,经细致核实后,帮助其向相关部门进行申报租金减免;对房屋长期空置或转租的,上报相关部门立即清退。对少数有能力却不缴费的“老赖”,坚决通过律师函等法律手段进行催缴或腾退。一系列举措有效遏制了目前在公租房管理上存在的违规行为,保障了社会公平。

在提供定制化金融服务方面,基于该项目,建信住房与建行安徽省分行协同成立服务专班,结合宣城城投集团和安居公司实际,打造开发建设融资、周转融资等一揽子金融服务方案,有效缓解了两公司资金压力,并在工程造价咨询、项目资金监管等方面提供服务。针对租户需求,建信住房在个人住房贷款服务、个人消费信贷、分期业务以及理财等方面提供全方位金融服务。针对社区商户需求,为商户开通多样化线上生活缴费服务以便引流,并提供经营性信贷支持。

在公租房实物供给方面,建信住房基于项目运营经验,也推出了一系列有效做法。在河北省唐山市,基于产业工人多、存量商品房占比较高、公租房供给不足等特征,建信住房在建行信贷资金支持下,依托存房业务开展了建融公租通业务,将市场闲置房源盘活转化为长期租赁住房,经住房保障部门同意后,把符合公租房条件的市场化房源提供给保障对象选租,通过专业化运营提升保障对象的居住体验。

据介绍,建信住房通过租务管理服务、系统运营服务以及其他特色服务等方式,为10省25城市的35个公租房项目提供了解决方案,总运营房源达10万套。

2021年,建信住房将继续落实党中央的决策部署,根据住房和城乡建设部工作要求,紧密围绕保障性租赁住房,持续做好公租房运营,在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房,不断探索和优化保障性租赁住房的发展模式,为更多住房困难家庭提供解决方案。


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