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住宅小区停车服务费的性质与收取依据
2021-03-25 14:59:14    作者:许飞

在城市住宅小区的物业管理中,业主在购买或者租用车位、车库后,一般还需另外向物业服务人或停车管理人缴纳一部分的停车服务费用。那么这部分费用从何而来,收取这部分费用是否合理,是摆在物业管理领域的一个重要问题。

车位、车库的权属类型

城市住宅小区的车位、车库的权属存在不同类型,分清车位的权属类型是理解停车服务合同相关权利义务的物权基础,其类型可以概括为产权车位、人防车位及公共车位三种。依照民法典第二百七十五条的规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。同时民法典第二百七十六条规定了建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。产权车位是指在建筑物规划中就设立用途为车位、车库的建筑物,其原有产权人为开发建设单位,由开发建设单位在商品房买卖合同中通过买卖、赠与等方式转移所有权。此类型车位能够办理不动产权属证书,并在权属证书的用途栏中注明为车位、汽车库等。当然开发建设单位也可以不转移所有权,通过出租的形式实现车位的经济价值。人防车位属于人防工程的非战时利用,应当按照规定报人防工程管理部门审查批准,并向人防工程管理部门和公安消防监督管理机构申请办理《人防工程使用证》和《使用人防工程消防安全许可证》。人防工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有,或者由人防部门管理、使用和收益。公共车位是指占用业主共有的道路、绿地或者其他场地用于停放汽车的车位,主要存在占用公共道路划定的停车位及利用公共区域建立的机械式停车位等,此类型车位应当属于全体业主共有。

物业服务企业收取停车费用的性质

停车服务关系建立的基础是车库、车位不同的建筑物区分所有权的性质,产权车位是业主的专有部分,公共车位是业主共有部分,人防工程车位权属属于国家,但平时由投资者使用管理并获得收益。在一般的住宅小区内,车库车位可能是单一形态,也可能是前述形态均有。针对车位权属类型纷繁复杂的现状,无法针对某一个类型车位单独设定管理人,否则将导致一个小区内存在多个管理人的混乱情况出现,因此通常情况下是物业服务企业或者专门的停车管理公司作为管理服务人对小区的停车事宜提供服务。

首先,无论车位性质如何,管理服务人需要提供停车秩序维护、停车设施管理修缮、公共车位分配、停车位保洁、视频监控管理、车辆安全管理等服务,在服务过程中也必然会雇佣保安、保洁、维修人员,其提供的服务势必会产生运营及人力成本。如果不收取停车服务费用,管理人无力运营,小区的停车将面临设备设施毁损、停车秩序混乱的情况。因此,管理服务人收取一定金额的停车服务费应属合理。

其次,停车服务费目前不是法律规定的收费事项,而是在管理服务人获得管理授权后,基于其与停车人之间合同约定的权利义务关系而收取的费用。国家发改委《关于放开部分服务价格意见的通知》认为,住宅小区停车服务费是物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托,按照停车服务合同约定,向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用。《北京市机动车停车条例》第二十八条规定,本市对驻车换乘停车设施和道路停车实行政府定价,其他停车设施实行市场调节价,可以根据地理位置、服务条件、供求关系等因素自主定价。因此该价格基于约定产生,只要不违反法律法规的规定,对双方均有约束力。

最后,对于租赁车位的情况,承租人除了停车服务费之外,还需要缴纳一定金额的车位租赁费。实践中主要争议存在于产权车位、公共车位和人防车位收取的停车费用是否全部归属于物业服务企业或者停车管理人。针对产权车位而言,如果停车管理服务人是受产权人委托提供停车管理服务,无论车位的承租人是谁,其所交纳费用的分配均属于产权人和停车管理服务人自由协商的范畴,其他人对此并没有法律上的权利;针对公共车位而言,特定业主在特定时期获得专属使用权后应该支付相应的租金,用以弥补全体业主让渡公共道路、绿地或者其他公共设施所产生的损失,因此产生的停车租赁收益毫无疑问是属于全体业主共有的公共收益,但现实中存在停车管理服务人不向业主公示车位性质及收益,侵占公共车位出租产生的收益等。此问题的解决需依赖于小区全体业主自治程度的不断提高和对物业服务企业依法依规经营进行监管程度的提升;针对人防工程车位而言,其车位租赁费应该考虑到人防车位使用成本、小区业主的需求、使用小区设施设备的具体情况进行综合定价,其收益分配应当由投资者和停车管理服务人协商约定。

停车合同的性质

在城市住宅小区的停车合同中一般存在两部分的权利义务关系,一部分为对停车位、停车库的使用,一部分为车辆的停车秩序维护等。

前述车位中,产权车位的使用系开发建设单位或产权人通过买卖、赠与等形式,形成买卖、赠与等合同关系,由产权人获得车位的产权,或由开发建设单位通过出租的形式让业主使用车位,形成租赁合同关系;人防车位及公共车位,均为物业服务人或者停车管理人依据开发建设单位、业主大会的授权向全体出租,形成的是集租赁合同与服务合同于一体的关系,车位承租人获得使用权并支付相应的对价。

但针对管理服务行为的权利义务关系过去曾经有过争议,主要存在两种观点,一种是认为其属于保管合同,一种认为其属于租赁合同。保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物,并返还该物的合同。首先,在保管合同中寄存人应当转移保管物的占有给保管人。但停车合同中,停车人并未移转车辆的占有给管理人,车辆一直在停车人的实际管理和控制之中,停车人可以随时停车、取车,不需要向管理人进行交接,因此并未转移占有。其次,寄存人向保管人交付保管物的,保管人应当给付保管凭证,但在停车活动中,管理人仅对车辆号牌、是否具有停车资格予以识别并放行,无需向停车人出具停车凭证。因此管理行为并不满足保管合同的基本特征。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。管理人虽然通过建设单位、全体业主等所有人的授权以自己的名义对车位进行出租,但是停车合同中的管理行为超过了一般租赁合同的内涵,如房屋租赁中,房主一般不需要对房屋内财产的安全进行管理,因此管理行为并不属于租赁合同法律关系。

同时,因为停车服务费的收取对象并不是全体业主,仅针对存在停车需求的业主,管理行为也不能纳入物业管理服务合同类型当中。故管理行为并不属于有名合同,而是无名合同的一种,因此应当适用民法典合同编的通则部分加以规范,遵循意思自治、缔约自由、诚实信用等原则。

法院相关判例

在收费主体是否适格的问题上,江苏高院在(2016)苏民申5524号民事裁定书中认为,物业服务人依据《物业服务合同》附件中的《车辆行驶与停泊管理规定》约定收取停车服务费应当支持。

在停车服务费收费来源问题上,北京高院在(2020)京民申5013号民事裁定书中认为,产权人虽未与物业服务企业签订停车场管理协议,但物业服务企业向产权人的产权车位提供了停车管理服务,双方形成事实上的服务关系,产权人应向物业服务企业依照《商品房现房买卖合同》的约定交纳车位管理费。

在收费标准问题上,辽宁高院在(2019)辽民再111号民事判决书中认为,发改价格[2014]2755号文件和辽价发[2015]31号文件均先后规定对住宅小区停车服务费收费标准放开调控,即便是对车位的产权或使用权用户,也不再实行政府指导价,车位的承租方更应当与提供物业服务方协商确定服务费收费标准。

关于对停车管理人收费及管理模式存在异议的,上海高院在(2018)沪民申2488号民事裁定书中认为,业主认为既有的小区车辆停放管理模式已不符合目前小区车辆的停放现状及要求,可以通过召开业主大会的形式由小区全体业主进行表决决定。

综上,物业服务人或者停车管理人依据业主或业主大会授权,基于停车合同的权利义务关系,对停车事项进行管理,为住宅小区业主停车提供服务,收取服务费用,属于合法有效合同,对合同所涉各方均具有约束力。

(作者系北京瀛和律师机构物业专委会委员)

□许飞


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