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一季度投资销售高位增长 房企资金大幅改善
2021-04-19 21:57:14    作者:王建业

国家统计局近日发布了《2021年1~3月份全国房地产开发投资和销售情况》。一季度全国房地产开发投资、开竣工面积同比大幅上涨,商品房销售面积、金额继续攀升,房地产开发企业到位资金总体仍处于相对较好状态。专家认为,随着各地调控政策逐步落地,销售增长幅度将会有所回落,房地产资金环境将稳中偏紧。

开发投资保持高增幅

开竣工面积将继续增长

一季度全国房地产开发投资27576亿元,同比增长25.6%;比2019年一季度增长15.9%,两年平均增长7.6%。其中,住宅投资20624亿元,增长28.8%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,一季度全国房地产开发投资额同比增速较高,这是因为去年同期受疫情影响全国房地产开发投资额较低,今年以来宏观经济环境持续改善,疫情防控稳定背景下投资建设加足马力。预计二季度全国房地产开发投资额同比增速将逐步回归正常水平,需要关注土地供应“双集中”、房地产贷款集中管理制度等政策对全国房地产开发投资的影响。

分地区来看,一季度东部地区房地产开发投资15603亿元,同比增长22.7%;中部地区投资5432亿元,增长38.7%;西部地区投资5955亿元,增长22.5%;东北地区投资587亿元,增长24.8%。

虽然一季度全国房地产开发投资额增速高达25.6%,但相比1至2月同比增速的38.3%,下滑了12.7个百分点。贝壳研究院高级分析师潘浩认为,这与今年土地供应“双集中”政策有一定关联。据贝壳研究院统计,一季度全国351个城市住宅用地成交规划建筑面积累计同比下滑6.8%,重点城市首批集中供地基本是在4月或5月,这导致一季度土地市场成交量同比下滑、新开工面积增长乏力。二季度随着重点城市首批集中供地的成交,全国土地市场成交量将陡增,新开工面积及开发投资增速将保持稳定增长。

一季度全国房屋新开工面积36163万平方米,同比增长28.2%,但与2019年同期相较下降6.6%。其中,住宅新开工面积27057万平方米,增长30.1%;房屋竣工面积19122万平方米,增长22.9%,其中住宅竣工面积13888万平方米,增长27.1%;房地产开发企业房屋施工面积798394万平方米,同比增长11.2%,其中住宅施工面积563125万平方米,增长11.6%;房地产开发企业土地购置面积2301万平方米,同比增长16.9%;土地成交价款809亿元,下降17.3%。

招商证券认为,1月~2月、3月全国房屋新开工面积较2019年同期年化复合增速均为负数,预计在二季度有所改善。3月全国房屋竣工面积较2019年同期复合增速转负,但是复工强劲带动年后施工面积持续高增,对后续竣工面积增长形成强力支撑。去年因疫情被延迟竣工的工程在2021年相继竣工,2021年、2022年或是竣工大年。

楼市迎来“小阳春”

东部地区表现亮眼

一季度商品房销售面积36007万平方米,同比增长63.8%,比2019年同期增长20.7%,两年平均增长9.9%。其中,住宅销售面积增长68.1%,办公楼销售面积增长34.4%,商业营业用房销售面积增长24.9%。

一季度商品房销售额38378亿元,增长88.5%,比2019年同期增长41.9%,两年平均增长19.1%。其中,住宅销售额增长95.5%,办公楼销售额增长44.0%,商业营业用房销售额增长25.8%。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为,一季度楼市迎来“小阳春”,尤其是在2月政府倡导“就地过年”的背景下,楼市维持较高活跃度,销售迎来高位增长。但随着部分城市收紧调控政策,各地严查经营贷违规流入楼市,3月销售增速下滑。随着部分热点城市调控政策逐步落地,预计4月销售增速仍维持正增长,但涨幅较3月下降。

潘浩认为,一季度全国商品房销售面积同比增长64%,较1月~2月的同比增速收窄41个百分点,但仍处于高位水平。一季度商品房销售均价为每平方米10658元、同比增长15%,主要是因为东部地区商品房销售均价上涨拉动整体市场价格上涨。从3月单月数据来看,商品房销售均价为每平方米10313元,较1月~2月下滑6.5%,一方面由于东部地区销售占比有所下滑,另一方面东部地区3月销售均价环比下降10.7%。近期部分城市收紧调控政策,预计短期内房地产市场销售增速将进一步回调。

3月全国商品房销售面积和金额较2019年同期增长18.6%和35.1%,销售景气度仍然较高。华泰证券认为,这主要因为“三道红线”之下,房企加速存货变现,可售货值较为充裕;年初信贷投放平稳,3月个人按揭贷款较2019年同期增长31.8%。但随着楼市调控、信贷政策的收紧,预计下半年销售增长承压。

分区域来看,东部地区商品房销售面积15347万平方米,同比增长74.3%;销售额22807亿元,增长1.02倍。中部地区商品房销售面积9639万平方米,增长68.9%;销售额7277亿元,增长93.1%。西部地区商品房销售面积10039万平方米,增长47.1%;销售额7462亿元,增长57.2%。东北地区商品房销售面积981万平方米,增长52.1%;销售额831亿元,增长51.1%。

在销售均价方面,一季度东部地区为每平方米14861元,较去年同期每平方米上涨2024元;中部地区为每平方米7550元,较去年同期每平方米上涨944元;西部地区为每平方米7433元,较去年同期每平方米上涨479元;东北地区为每平方米8471元,较去年同期每平方米下跌52元。

3月末,商品房待售面积51858万平方米,比2月末减少567万平方米。其中,住宅待售面积减少559万平方米。

房企资金状况改善

销售回款大幅提高

一季度房地产开发企业到位资金47465亿元,同比增长41.4%;比2019年同期增长21.9%,两年平均增长10.4%。其中,国内贷款7222亿元,增长7.5%;利用外资11亿元,下降41.0%;自筹资金13015亿元,增长21.0%;定金及预收款17759亿元,增长86.1%;个人按揭贷款7843亿元,增长50.0%。

潘浩认为,定金及预收款、个人按揭贷款增速相对较高,是拉动房企到位资金上涨的主要原因。从分项占比来看,国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占比分别为15%、27%、37%、17%,其中定金及预收款占比达历史同期最高值,房企在“三道红线”政策背景下,销售回款仍是保障现金流的重要方式,预计未来定金及预收款的占比将持续保持高位。

严跃进认为,从3月单月数据看,其比去年和前年同期数据要好。房企应关注利率上升等风险,继续做好资金回笼,提前应对重点城市集中供地带来的资金压力。

申万宏源证券认为,房地产开发企业到位资金总体仍处于相对较好状态,主要源于销售表现强劲带动以及“三条红线”政策推动房企重视销售回款。展望2021年,在需求仍较为旺盛、房地产金融政策收紧等多种因素相互作用下,房地产开发企业到位资金仍将处于相对较好状态,资源将进一步向优质企业集中。

平安证券认为,3月全国首套房贷利率环比增加2个基点至5.28%,连续两月回升,预计短期房地产资金环境将稳中偏紧,加强资金监管仍将是楼市调控重要工作。

□王建业


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