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电梯“健康”守护指南
2021-05-12 21:48:01    作者:杨若男

在经历加装电梯“上下自如”的欢喜后,如何给电梯维护保养、保障出行安全成为居民的揪心事。维护保养关乎电梯的运行状况和使用寿命,更关乎居民的生命安全。电梯运行不可避免产生自然折损,居民使用不当也会带来一定损耗,这些自然或人为因素造成的安全风险需要通过维护保养及时排除。

电梯“健康”该怎样守护?目前,大多数电梯的免费维护保养年限为2年,之后,需要业主为电梯找到“新管家”来负责维护保养,电梯日常维护与维修费用均需由加装电梯的受益业主共同承担。在免费维护保养期满后,电梯该交由谁负责、维护保养费用又该怎样筹集、各地实践中有哪些新技术和新模式值得学习呢?

谁来负责

物业托管、居民自管+企业接管

加装电梯免费维护保养期满后,业主将面临后续维护保养的责任归属问题。目前,加装电梯的维护保养主要有两种模式:物业托管、居民自管+企业接管。

物业托管就是业主将加装电梯的日常管理和维护保养工作托管给小区的物业服务企业,解除电梯维护保养的后顾之忧。在浙江省杭州市湖滨街道,宋浇造巷小区因为没有成立业委会、也没有聘用物业服务企业,电梯维护保养企业每次检修后都需要找社区签字。为了解决电梯的维护保养问题,宋浇造巷小区选举成立了业委会,并由业委会与物业服务企业签订托管协议,托管内容包括一周两次电梯间等区域的卫生打扫、电梯日常运行巡视以及与电梯维护保养企业对接等。

物业托管带来物业费的上涨,这是因为物业服务企业要将电梯各类运行费用计入物业服务费。相比高层住宅楼,多层住宅的业主数量少、户均面积小,导致分摊到每平方米的物业服务费增幅较大。在为电梯找“管家”的过程中,需要多方比价、共同协商才能称心如意。在上海市虹口区江湾镇街道的万东三小区,电梯免费维护保养期满后,居委会、业委会、代建方、电梯供应商、物业服务企业等多方共同协商后续维护保养问题。协商会上,电梯供应商与物业服务企业分别报价,通过协商与比价,最终决定由物业服务企业承担电梯后续的维护保养工作。维护保养费用由所在单元的受益业主均摊,每月每台电梯维护保养费用为450元,楼道、电梯门厅和轿厢的卫生保洁服务费用为每平方米0.26元。

如果原有的物业服务企业没有电梯管理资质,可以重新聘请有资质的物业服务企业。在广东省广州市越秀区荔华楼小区,由于其物业服务企业没有管理电梯的资质,业主决定更换物业服务企业。新找到的物业服务企业虽然能够进行电梯的维护保养,但费用比过去高出不少。原来每月的物业服务费为每平方米0.7元,现在则需要3.2元。为了降低费用,业主们将小区门口的停车空地交给物业服务企业进行管理,最终把每月的物业服务费降到了每平方米1.8元。

电梯是特种设备,需要交由具备管理资质的专业单位进行维护保养以保证其安全运行。居民自管+企业接管便是在居民自主管理电梯的同时,委托电梯维护保养企业来承担电梯的日常管理和维护保养工作,聘请物业服务企业有困难的老旧小区通常采用该模式。在上海市长宁区程桥二村小区,71号楼电梯建成使用以来一直依靠楼内居民自我管理。居民制定了电梯使用管理公约,电梯轿厢内的地板、每层楼道都有人主动负责进行清扫。在电梯免费维护保养期结束后,居民们便给电梯找来了“专业售后”,电梯维护保养企业定期检查电梯的使用情况,每月费用为420元。

在湖南省浏阳市,教师新村小区6栋二单元也是采用居民自管+企业接管模式。“我们组织楼栋的业主筹钱,然后聘请专业企业负责电梯维护保养。”楼栋长李成和说。在电梯加装之初,6栋二单元的8户居民就拟定协议,规定每户轮流对电梯进行管理,负责收集相关费用、电梯出现问题及时与电梯维护保养企业联系等。目前,包括维护保养费用在内电梯一年的运行总开支为4000多元,平摊到每户为500多元。“这个费用大家都能接受。”李成和说。

谁掏腰包

除业主分摊,还可为电梯投保

目前,加装电梯运行所产生的检验费、电费、维护保养费、维修费等多由受益业主分摊。但如果电梯出现严重故障或是频繁出毛病,产生的大额维护保养费用往往让业主难以承受。家住广东省广州市番禺区南浦岛的李阿姨便面临这样的烦恼。

“都说加装电梯好,但我家的闹心事真是多。”李阿姨家住六楼,加装电梯时掏了近六万元,本以为以后只要交少量的运行费用和维护保养费用就行,未曾想电梯常常出故障,所需要的维护保养费也随之水涨船高。有些业主对此颇为不满,甚至出现了拒交电梯维护保养费用的现象。

大额的电梯维修费用给业主带来经济压力的同时还常常会催生许多矛盾。有没有方法可以缓解这一问题?电梯“养老保险”是一个新思路。该保险将加装电梯日常维护、部件维修更换、整梯置换、检验费用和人身财产损失的赔付一揽子包含在内,基本涵盖电梯后续运行可能涉及的所有问题,能够很好地解决经费和赔偿能力不足等问题。

四方签约为电梯投保,专业人管专业事减轻各方压力。上南四村16号楼是上海市浦东新区周家渡街道第一个成功加装电梯的楼栋,不仅“加梯”走在前头,维护保养也有一套。该楼采取保险公司、电梯公司、物业服务企业、业委会四方签约的方式为电梯投保。电梯如果出现问题,由物业服务企业拨打维修电话,电梯公司实地查看后提供维修服务及费用清单,再由保险公司进行理赔。电梯免费维护保养期满后,从维护保养到维修更换零部件所产生的费用由保险公司承担,减轻了业主的经济压力、降低了物业服务企业的安全责任风险。此外,16号楼的居民共同签署电梯使用公约,在每层楼都设立专门的负责人,承担电梯轿厢的卫生保洁和查看电梯运行是否正常、连廊窗户是否关闭等工作。

除了为业主减轻维护保养费用上的经济压力外,保险公司还会定期对电梯进行“体检”,保证电梯安全运行。在浙江省宁波市东柳街道,为解决电梯加装后没人管、管不好、不愿管的难题,中兴社区采取“2+5”的模式为加装电梯投保。即加装电梯的维护保养在两年免费维护保养期内由电梯公司负责,此后的五年由保险公司负责。五年期内,保险公司每个月会对电梯进行一次检测,如果发现问题,由保险公司出资,电梯公司负责设备维修、零部件更换,居民无需承担费用。

为保证电梯“体检”的准确性与专业性,保险公司会聘请第三方技术团队,并形成专业化管理模式。在浙江省杭州市天时苑小区,业主购买保险后,保险公司聘请电梯维护保养团队对电梯进行体检、对维护保养质量进行监督、对零配件修换进行定损和询价。保险公司将承担日常维护保养、更换零件、年检等产生的费用,避免因资金筹措不及时导致电梯无法使用。如果因为电梯故障造成人身伤亡或财产损失,保险公司还将承担赔偿责任。目前,一台电梯一年保费为6500元,由业主分摊。如果电梯需要更换,保险公司将最高赔付10万元。

谁当管家

新技术、新模式解决维保问题

“智能管家”智能记录电梯的维护保养信息,实现维护保养全程透明化、可监督;“保险+服务+物联网”模式实时监控电梯数据,出现异常时及时通知维护保养企业;“按需维保”模式实现电梯维护保养从“重过程”到“重效果”的转变。这些新技术、新模式为解决加装电梯后续的维护保养问题提供了新思路。

在广东省广州市越秀区,加装电梯里的“智能管家”在解决维护保养难题的同时,保障着业主的出行安全。智慧电梯监管装置可以智能记录维护保养时间、维护保养次数、异常项和救援过程以及自动生成电梯报表,实现维护保养全程可监督、救援过程有记录、记录透明可审核,为日常管理提供依据。通过电子化的维护保养记录,及时提醒维护保养人员按期开展电梯维修保养,要求维护保养人员电子签名。当出现遮挡电梯门、电动车入梯、儿童独自乘梯、剧烈运动碰撞等存在安全风险的乘梯行为时,即时发出告警信息提醒纠正或阻止。智慧化应急救援平台,接入物联网自动报警系统,将传统的电话求救、人工派单应急处置方式转变为系统自动监测、主动发现、后台调度的智能化处理,同步通过语音对讲安抚被困人员情绪,实现从被动接警向主动救援的转变。

四川省成都市成华区通过“保险+服务+物联网”电梯维护保养模式实现电梯维护保养全程跟踪监督。保险合同开始履行后,由保险公司为每台投保电梯安装专业监控设备,并对电梯运行数据进行统计分析。当数据出现异常时发出报警通知,维护保养企业可及时对电梯进行异常排查,从而减少电梯带病工作、降低电梯故障率、延长电梯使用寿命。通过电梯轿厢内的监控设备,实现在线监控及云端存储,为电梯故障及安全事件的事后责任追溯提供依据。同时对维护保养企业的维护保养过程进行监督。此外,保险公司通过“电梯风险管理平台”协助物业服务企业监督维护保养企业开展工作,如发生故障,由维护保养企业及时维修,保险公司支付资金完成理赔。

上海市、湖北省武汉市、山东省青岛市等地取消了所有电梯“一视同仁”15天例行维护保养一次的硬性指标,实行“按需维保”模式。针对历史运行强度较大、困人故障较多的电梯,维保周期会适当缩短;对于历史运行强度较小、困人故障事件较少的电梯,维保周期可适当延长。电梯年检也不再“一刀切”,而是根据电梯自身状况科学调整检验检测周期,对使用年限长、安全状况较差的电梯,缩短检验检测周期。“按需维保”模式以提高电梯安全性、可靠性为目标,根据电梯的安全状况和运行工况,科学确定电梯现场维保的项目、内容和周期,推动电梯维护保养实现从“重过程”到“重效果”的转变。

目前,老旧小区加装电梯已从“一枝独秀”发展到“遍地开花”,但与电梯有关的悲剧屡见报端,不少地方上演过“电梯惊魂”事件,也有不少生命被故障电梯无情吞噬。为避免悲剧发生,需要做好电梯的维护保养。在加装电梯工程审批、建设安装等环节的瓶颈逐渐被打破的同时,做好后续的维护保养工作,才能让这项民心工程更好地惠民、利民。



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